～『売却』『買い替え』何から始める？～

まずはご自身の住宅ローンの残債がいくらなのかを確認しましょう。今のご自宅を売却したお金だけで、完済可能かを確認する必要があるためです。ご自宅の売却だけでは住宅ローンの完済が難しい場合は自己資金も必要になるため、正しい資金計画を作成するためにもローンの残債を把握することはても大切です。

住宅ローンがいくら残っているかは「返済予定表」や「残高証明書」をもとにしっかりと確認するようにしましょう。返済予定表などを紛失してしまった場合には、お借入先の金融機関に問い合わせれば新たに発行してもらえます。なかには、ネットなどウェブ上で確認できる場合もあります。

次に今のご自宅がどれくらいで売れそうかを不動産会社に査定依頼してみましょう。査定をすることで、ご自宅の売却益を充てることで住宅ローンの残債を支払えるかどうかが見えてきます。

また、査定依頼にハードルを感じる方は、売買物件が載っているポータルサイトなどでご自宅付近の売りに出ている物件のなかで条件の近い物件を調べるとどのくらいで売れそうかのイメージが湧くかと思います。さらに細かく調べたい方は、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」で過去の取引価格を調べたりすることも目安の把握に役立ちます。

住宅ローンの残債とご自宅の査定金額を比較したときに、住宅ローンの残債のほうが上回っている状態を「オーバーローン」と言います。この場合、売却金額だけで一括返済ができない可能性があり、ほかでローン完済のための資金を準備しなければなりません。一般的には、ご自身の貯蓄から充てたり、親族から資金援助をしてもらう方が多いです。

自己資金のご用意が難しい場合は、住み替えに特化したローン商品を利用することで、不足分をまかなえる可能性があります。住み替えに特化したローン商品とは、売却金の中で返済しきれなかったローンの残債を、新居の購入費用に上乗せして借り入れできる融資方法です。金融機関によって商品名は異なりますが、「住み替えローン」や「買い替えローン」のなどと呼ばれています。

このローンのメリットは、ご自分の預貯金等を使わずに住宅ローンの残債を完済できることです。ただし、住み替えローンは、一般的な住宅ローンと比較すると審査が厳しい傾向にあり、住み替えローン自体を取り扱っている金融機関も少ないため、あらかじめ不動産会社としっかり打合せをしなら進めていく必要があります。

まずはじめに、購入先行には注意しておきたい点があります。
ご自宅の住宅ローンが残っており、さらに売却が思ったように進まず時間が掛かってしまうと、新居の住宅ローンと旧居の住宅ローンが二重で掛かり、月々のお支払いの負担が増える場合があります。このような状態を「二重ローン」と言います。そのため購入先行は、一時的に金銭的負担が大きくなっても問題ない方向けの方法といえます。

その点を踏まえて、購入先行のメリットを解説していきます。

購入先行をするなかでの大きなメリットは、焦らずに次の新居を探せる点です。ご自身の納得のいく新居が見つかってから売却を進めればいいため、妥協することなく次の新居をお探しいただけます。

また、購入先行の場合、今のご自宅から新居に移り住むだけなので、仮住まいを探す手間やそれに係る初期費用、引っ越しなどの負担を軽減できるのも大きなメリットといえます。

加えて、新居に引っ越し後、空き家になってから売却活動をできるため、購入希望者が現れた場合に、空室のきれいな状態の物件で内覧してもらえるため、ご成約にもつながりやすいと言えます。

また、売却を担当している不動産会社に鍵を預けてしまえば、内覧時に売主様が立ち会う必要もありませので、そういった負担を減らせるのもメリットです。

売却先行にも、やはり注意しておきたい点がございます。
それは、買主が見つかりご自宅が成約となった場合、新居が見つかるまでは仮住まいが必要になるという点です。売却先行は、今住んでいるご自宅を先に売ってしまうため、新居が見つかるまでの仮住まいを探す必要があります。

また、売却先行の場合の内覧は、ご自宅に住んでいる状態で行うことになるため、どうしても生活感のある空間のイメージを購入希望者に与えてしまいます。そのため購入意欲が下がってしまうなんて可能性もあるため、内覧の際は、できるだけ部屋を片付けてきれいな状態で行う手間もかかります。

さらに、売却金を新居の購入資金に充てようと考えている場合は、買主が決まらなかった場合に売却期間が長くなり、新居の購入費用が用意できなくなる可能性も考えておきましょう。

その点を踏まえて、売却先行のメリットを解説していきます。

売却先行の場合は、売却代金を新居の購入費用に充てることができるので、購入先行と比較すると資金計画が立てやすいといえます。

新居を先に購入した場合は、新居購入後は少しでも早く売却したいと焦ってしまい、納得のいかない額で売却してしまう可能性もありますが、売却先行であれば、自分の希望する条件で購入してくれる買主を待つことも可能です。

焦って売りたくない。納得できる金額で買ってくれる方を見つけたい方にはおすすめです。

○「売却」に係る費用
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
・仲介手数料
・登記費用
・印紙税
・現地調査費用
・住宅ローンの完済事務手数料
など


○「購入」に係る費用
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
・仲介手数料
・登記費用
・印紙税
・手付金
・頭金
・不動産取得税
など

売却益はどれくらいになりそうか、預貯金など自己資金はどのくらいまでなら捻出可能かを把握しておきましょう。また売り出し価格や実際の成約金額および不動産会社から提示される査定額は必ずしも一致するとは限りません。売却を任せてもらうために相場に合っていないような高い査定金額を出す業者も中にはいるため、査定を行う際は、複数社から見積もり取得し、妥当な査定額を把握しておくことをおすすめします。

これまで整理した内容をもとに、ご自身には購入と売却のどちらから進めるのが向いているのかを選びましょう。

資金に余裕がある方は、購入から進めるのがよいでしょう。ただし、売却金額が確定していない状態で先に新居を購入することになるので、当初予定していた資金計画通りに進まない可能性がある点には、あらかじめ注意が必要です。

一方で、売却先行では売却金額が確定した状態で進めれる為、購入先行に比べて、資金計画を立てやすい点が挙げられますが、新居の購入に時間がかかることを想定して、仮住まいにかかる費用や引越し費用をしっかりと資金計画にはじめから組み込んでおくことが重要です。